Diritto………edilizio

la disciplina legale delle distanze nelle costruzioni

La disciplina legale delle distanze nelle costruzioni, contenute negli articoli 873 e seguenti del codice civile, è preordinata alla tutela degli “interessi privati”, individuabili nelle pretesa riconsociuta in capo a ciascun proprietario di un immobile  di godere di sufficiente veduta e di luce, nonchè alla tutela di “interessi pubblicistici”, ad evitare la creazione di intercapedini tra fabbricati ritenute dannose dal punto di vista igienico.  In materia di distacchi tra edifici, pertanto, il legislatore si è lasciato guidare da un unico obbietivo individuabile nella necessità di impedire che , tra due edifici appartenenti a due proprietari diversi, si possano creare delle intercapedini ritenute dannose, in quanto si configurano come veri e propri luoghi in cui difficilemte si riesce a penetrare e laddove si possano accumulare rifiuti non rimossi, ove l’aria ristagna con effetti insalubri. Orbene, lo scopo di evitare intercapedini dannose esige che tra due proprietari confinanti, i quali volgiono costruire edifici, debbano scegliere tra due sole possibilità:

costruire in aderenza

distanziare gli edifici l’ uno dall’ altro a distanza non inferiore ai tre metri

Esempio:

A  (lo chiamiamo così) nel 2000 decide di costruire un immobile nel suo terreno; lo fa scegliendo di costruire lungo la linea del confine ma il fabbircato è per intero ricadente all’ interno dle suo terreno.

B (lo chiameremo così) nel 2002 intremprendse anch’egli al costruizione dle suo immbile ma sceglie di non costruire in aderenza a A, distanziandosi però dal fabbricato di B di soli due metri.

Nel caso di specie la norma che deve quindi essere applicata, è quella contenuta nell’ art. 873 cod. civ. la quale espressamente dispone che: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non  sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti comunali locali può essere stabilità una distanza maggiore (per esempio, il comune di villasor dispone il rispetto della distanza non inferiore ai 5 metri.)

Analizzando in maniera piu’ approfondita il contenuto della disposizione poc’anzi citata, occorre stabilire che cosa la legge intenda per “costruzione”. Infatti, per costruzione si deve intendere ogni opera edilizia, non necessariamente in muratura, che abbia carattere di stabilità, in modo da assumere una rilevanza concreta in ordine ai pericoli, che le norme sulle distanze tendono ad evitare, all’ igiene e alla sicurezza pubblica.

Vi sono delle leggi e dei regolamenti che è interesse pubblico far rispettare, e oggi piu’ che mai constatiamo in paesi e città, la quasi totale mancanza del rispetto delle normative in vigore.  Voglio infine cittare, una sentenza del Consiglio di Stato; quella del 29 Ottobre 1971 n. 961: insegna che l’ ordine di demolizzione di opere ediliize abusive o in diformità alla concessione rilasciata, costituisce un provvedimento doveroso per il sindaco, quando egli rilevi lavori contro i quali sussista pubblico interesse all’ abbatimento; ne il fatto che in altre circostanze ciò non sia stato dispsoto, ha alcun significato, comportando una mainifestazione di irregolarità dello stesso sindaco. Occorre rilevare come le “disposizioni sulle distanze fra costruzioni sono giustificate dal fatto di essere preordiante non solo alla tutela degli interessi privati, ma, in una piu’ ampia visione, anche al rispetto di una serie di norme e esigenze generali, tra cui o bisogni di salute pubblica, sicurezza e buona gestione dle territoirio. Pertanto, l’interesse pubblico priamrio  tutelato dalle norme urbanistiche sulle distanze impone di prendere in considerazione , ai fini della valutazione di leggitimità di una concessione edilizia: “la sittuazione di fatto quale si presenta in concreto al momento dle rilascio della concessione”

 

Vi Chiederete perchè un argomento legato alla materia edilizia…perchè molto psesso queste norme restano valide solo sulla carta….

By Antonella

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Illegitimità della commissione edilizia, quando è illegitima?

 

ILLEGITTIMITA’ DELLA COMMISSIONE EDILIZIA COMPOSTA DA FIGURE POLITICHE: CONSIGLIO DI STATO E MINISTERO CONFERMANO L’INDIRIZZO DELLA GIURISPRUDENZA

(dott. Alessandro Del Dotto)

 

Ci siamo lasciati con un’autorevole pronuncia (ivi, TAR Piemonte, sez. I, sentenza 23.03.2005 n° 657 e relativa Nota) in base alla quale era illegittima la commissione edilizia composta da figure politiche.

Nel mese successivo alla pronuncia del TAR Piemonte, il Ministero dell’Interno, diramando la circolare 27 aprile 2005 n. 1/2005 prot. n. 1599/499/L.142/1 BIS/F (avente ad oggetto fra l’altro chiarimenti su «quesiti in merito alla composizione della commissione edilizia comunale ed all’organo competente a promuovere le liti ed a costituirsi in giudizio per gli Enti Locali»), ha finalmente fatto chiarezza anche a livello legislativo sulla definitiva inammissibilità e illegittimità di organi tecnici composti o partecipati da politici laddove a ciò non acconsenta espressamente il legislatore; si tratta di un’affermazione importante, che prende spunto da un autorevole e recente parere del Consiglio di Stato.

Si impone così una interpretazione del ruolo e del funzionamento di questo organo che esclude in qualsiasi senso una possibile interferenza del politico nei lavori che in seno ad essa si svolgono.

Del resto, tassativo ed inderogabile sembra essere tale indirizzo anche in casi per così dire “sfuggenti” o comunque più insidiosi.

Non si è infatti mancato di osservare più volte che «la prassi invalsa a livello locale non sembra abbia tenuto presente tali fondamentali principi, visto che non solo molti regolamenti edilizi, anche di grandi città, quanto anche specifiche leggi regionali disciplinanti tale materia, includono tra i componenti di diritto della commissione edilizia anche il Sindaco, conferendo ad esso la carica di presidente, a volte anche con diritto di voto» (A. Berra, La Commissione Edilizia, Giuffré, collana ENTI LOCALI, 1998).

E su questo punto c’è ormai definitiva e sufficiente chiarezza su ogni fronte (T.U.E.L. – legislativo – e costanti pronunce – giurisprudenza –).

Ma quando si dice che “gli organi politici non possono partecipare” credo sia necessario approfondire cosa si debba intendere per partecipazione: presenza e voto (i.e. partecipazione) o anche soltanto presenza?

Ossia: partecipazione e presenza sono per il diritto sinonimi o concetti giuridici autonomi?

La possibile distinzione è infatti quella per cui dicendo “partecipazione” si intenderebbe ogni occasione in cui il soggetto politico-istituzionale è fisicamente presente alla seduta della commissione edilizia e vi prende parte esercitando il diritto di intervento e di voto, mentre dicendo “presenza” si farebbe riferimento a tutte quelle volte in cui il suddetto soggetto prende parte alla seduta della commissione ancorché senza intervenire o votare.

In tal senso, “partecipare” significa “presenziare ed intervenire” (intervenire nel senso di votare, sindacare, valutare), per cui, negando la possibilità di presenza, si nega alla radice la possibilità di partecipare; ciò si intende nel sostenere che la partecipazione è una species “accrescitiva” della presenza.

Se una tale distinzione è stata accolta a livello legislativo (Ministero dell’Interno) e giurisprudenziale (parere del Consiglio di Stato), significherebbe che si è negata in partenza la presenza.

Di fatti, deve ritenersi che i consiglieri di Palazzo Spada si siano espressi avendo a mente questa potenziale analisi, giungendo all’affermazione che il Consiglio di Stato ha fatto in sede consultiva per il rilascio del parere n. 2447/2003 del 13 giugno 2003 per cui «la presenza di organi politici nella commissione edilizia, deputata a pronunciarsi su richieste di autorizzazioni e concessioni edilizie, non è più consentita dall’assetto normativo attuale». Del resto, già si è più volte riconosciuto in dottrina come, in tema di partecipazione alle sedute della commissione edilizia, la presenza del sindaco «possa almeno potenzialmente “condizionare” il parere da quest’ultima assunto, che, infatti, potrebbe sentirsi “influenzata” da tale presenza in sede di formulazione del proprio giudizio»; un condivisibile assunto in base al quale sembra giusto e ragionevole poter sostenere che anche la mera presenza passiva e silenziosa di un soggetto estraneo del calibro di un istituzione politica (sindaco ma anche assessore) possa condizionare (quasi sfruttando la propria ombra incombente a mo’ di “spada di Damocle”…) le determinazioni che la commissione volesse legittimamente assumere, seguendo i propri criteri e valutazioni sulla tecnica e sui contenuti dell’oggetto di sindacato (A. Berra, op. cit.).

Non di meno, il Consiglio di Stato ribadisce l’inadeguatezza della presenza di figure politiche argomentando a partire dalla più solida base delle vicende giurisprudenziali occorse sulla natura sostanziale dello stesso provvedimento concessorio: «Come è noto, la giurisprudenza (cfr.. ex plurimis, Cons. Stato, V Sez., 23 marzo 1985 n.167 e 28 febbraio 2001 n. 1702 ) era correntemente orientata nel senso di ritenere che il parere della commissione edilizia costituisse la vera e propria concessione in senso sostanziale, che il Sindaco nel suo successivo atto poteva solo motivatamente disattendere. Tale indirizzo, peraltro, trovava la sua ragion d’essere nel bilanciamento fra la competenza tecnica dell’organo consultivo e il controllo edilizio dell’organo politico del Comune; una volta venuto a mancare siffatto bilanciamento con l’attribuzione al dirigente o al responsabile del servizio della competenza al rilascio delle autorizzazioni edilizie o delle concessioni, viene anche meno il presupposto logico e normativo della giurisprudenza citata. A ciò si aggiunga che a seguito delle innovazioni introdotte dal D.P.R. n. 380 del 2001 la commissione edilizia ha perso il suo carattere di organo necessario ex lege (art. 4 comma 2) dal momento che alla concessione si sostituisce il permesso di costruire, rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale (art. 13 comma 1), secondo procedimenti strutturali sul modulo dello sportello unico comunale e dell’eventuale intervento sostitutivo del competente organo regionale» (Cons. Stato, parere cit.).

Insomma, la presenza del politico, oltrechè ingombrante e sospetta (come da sempre ha riconosciuto la dottrina), è oggi inutile alla luce della normativa e della giurisprudenza vigenti.

Un “ultimatum” alle amministrazioni comunali finora “sfornite” di buonsenso, ma soprattutto ai sindaci troppo audaci (e troppo protesi ai favori per cittadini clienti in cerca di concessioni…): difatti, «qualora tale presenza sia espressamente prevista da regolamenti comunali, gli Enti locali dovranno provvedere alle necessarie modifiche» (Cons. Stato, parere 13.6.2003, n. 2447).

E stavolta nessuno sembra voler fare sconti.